中美房地产的差异有哪些

海外置业热潮袭来,且投资门槛越来越低,越来越多的中国人将投资目光转向美国房产,但很多置业者受阻于不了解中美房地产巿场的差异而难以理性选择投资行为:美国房产税费与中国有什么区别?产权性质有什么区别?了解”中美房地产市场的十大差异”才能更顺利地实现美 国置业目标。

房地产常用术语

您需要了解的辞汇用语:

1. 城市与乡村

中国城乡差别大, 美国城乡无明显差别

在中国人们生活的环境, 城市和乡村是截然不同的, 城市是一个相对商业集中的地方, 所有的机构都在其中, 无论你要购物, 吃饭, 工作, 娱乐, 甚至看病, 都必须进城. 人们居住在城里, 局限在一个相对狭小的空间, 造成了很多不便. 但人们还是意守在城里, 不愿出城. 因为一旦远离城市, 就更加不方便, 衣食住行都比不上城里. 所以在中国, 城巿就是城市, 乡村就是乡村. 在美国不管是在纽约还是在洛杉矶, 没有绝对的城巿和乡村的区别. 只有城市中心有一个很小的相对集中的地方. 其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域. 每一个区域都有自己自成体系一套系统包括商店, 饭馆, 医院, 学校, 为居住在该区域的人提供了很大方便. 人们不需要做什么事都涌到市中心去. 在自己所居住的区域里都可以办到. 这就是中国和美国最大的不同的地方.

2. 房地产相关制度

美国制度健全,中国还需完善

在美国的买卖房屋里面, 有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程, 这里面有估价公司, 房屋检查, 公证公司,银行, 以及经纪人制度, 产权保险公司等等. 每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能, 保证房屋买卖的公平和合理, 也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美, 没有瑕疵,使房地产行业能够公平, 透明, 健康, 蓬勃的发展.


中国的房地产事业近些年刚刚起步, 还不够完善. 无论是中介制度还是买卖过程, 都存在许多问题. 政府在不同时段的宏观调控变幻莫测, 让人无所适从. 整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求.

3. 产权性质

中国住宅产权有使用期限,美国产权是永久产权

美国是私有财产制, 房屋的买卖包括土地. 就是说你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地. 而且美国的产权是永久性的, 而中国的住宅产权是七十年期限. 一般商业房产期限只有五十年.

4. 房产税

美国持有环节税费征收严格.中国交易环节税费高

在美国, 只要你拥有房子, 你就要交纳房地产税. 美国通常为 1-4% . 加州差不多在1.2-2.0%之间. 各州都有自己不同的标准. 所以你买了房子以后, 每年都要交房地产税, 变成你拥有财产的持有成本. 这也使得美国房屋的空置率降低, 相对抑制了投机者的炒房行为. 我们知道,目前在中国有30%以上的空置房屋, 主要是因为人们把买房当成是投机. 购房后不是入住或出租, 而是空置等待房地产巿场短期内爆涨, 所以大部分投资房都是空置的. 中国为了抑制房屋的空置率, 也开始在几个大城巿试验征收房产税. 但房产税率只有0.5%左右, 不能起到预期抑制炒房的作用.

5. 房源系统

美国有官方房源共享系统.中国房产信息尚不透明

在美国和中国的房地产市场里面, 有一个根本上的差异,就是他们的房源系统. 在中国没有一个统一的房源. 各家房地产公司, 只卖自己卖的房子. 或者与少部分关系好的同业交换房源, 但范围大多很小局限性很大. 美国有一个房源共享系统MLS , 每一个经纪人都把房源信息传输到这个系统上. 所有上巿的房子在这个系统中都非常透明, 一目了然. 我可以带着我的客人找到他满意的房子, 而这房子不必是我所卖的. 别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子, 彼此互利互惠. 整个房地产市场因此而蓬勃.

6. 支付佣金方式不同

美国由卖家支付, 中国多由买家支付

在美国房地产买卖时, 佣金一律由卖方负担, 屋主在委托经纪人出售房屋时就订立了合同. 佣金一般在6%左右,当买主由别的经纪人带领来买房时, 卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人. 美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金, 主要是因为在买卖过程中. 卖主是取得金钱的一方, 而买主是付钱的一方. 在中国正好相反, 由买方支付佣金.

7. 房子概念不同

中国买房多为公寓房, 美国买房多为独立房

在中国所谓买房大多数指的是买公寓房. 而在美国买房一般是指独立房. 这里特别要强调的是美国的独立房, 并不是中国人所说的别墅. 虽然有些独立房在外观上和别墅差不多. 但美国的独立房中也有非常老旧, 需要装修的房屋, 称这些独立屋为别墅似乎不太恰当. 同样是独立屋可以是上千万美金的豪宅, 也可以三, 五万的破烂房子.
在美国除了独立屋之外, 还有一种房子叫康斗或城市屋. 这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做联排房屋.这类联排屋的价值比独立屋低, 因为它占有的土地面积比独立屋小得多. 当然也要看房子所在的地点和城市的等级. 我们在这里所谓的联排屋比独立屋便宜是指在同一地区. 在美国房屋的价值取决于两项, 土地及建筑物。建筑物随着年代的老化会越来越便宜, 而土地则根据地区的开发和环境改变而增值.

8. 房贷政策不同

美国可选固定利率,中国多为浮动利率

在美国贷款买房, 绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年. 美国的贷款也有浮动利率, 但用的人很少. 因为贷款人要自己承担利率上升的风险. 在美国不论你用什么方式贷款, 都可以在贷款没有到期之前, 重新贷款或全部还清. 除非是房价贬值, 你的房价还不了银行的贷款, 你需要补足差额否则银行就不会同意你重新贷款.
在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化, 购房者需自己承担利率变化的风险. 我对中国的贷款市场并不了解, 但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息. 恐怕是因为使用浮动利率的现象, 所以无需重新贷款. 还有一个有趣的区别是在美国叫贷款, 而在中国叫按揭. 另外美国房屋贷款没有”限贷”政策, 但对外国人贷款购房的首付比例要求通常在35%-40%, 而对本国公民则一般要求20%首付比例.

9. 利息用处不同

美国买房利息可抵个人税

在美国购买房子后, 你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除. 这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策.美国的税务比较重, 如果你年薪五万, 购买价值四十万左右的房屋, 贷款三十万, 每月要支付贷款约一千八百元,其中利息平均一千两百块, 一年是一万四千四百块, 在年终报税时, 扣除一万四千四百块的利息, 你的报税基数就降低为三万五千六百, 节省了很多税金每个人纳税有所不同, 需要寻求专业会计师解答详细信息.

10. 计算单位不同

美国采用平方英尺,中国用平方米

中美计算房屋面积的单位也不同. 在美国用平方英呎来计算房屋的面积, 而中国用平方米, 1平方米等于10.76平方英尺. 在台湾则常用坪, 1坪等于3.305平方米. 以美国独立屋来说分别有住宅面积和土地面积. 住宅面积就是实际住房面积, 土地则是整个地产产权的面积, 包含车库,花园, 泳池等区域.

Lily Lin Ly

Realtor

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