了解共管式公寓与规划单元开发屋的所有权

加州的建商致力于抗衡人口上升与黄金地段的土地减少的双重问题, 因此越来越多的建商转而采用共同利益发展(CIDs)的方式来最大化土地的使用并提供购屋族方便且经济性的房源.

了解共管式公寓与规划单元开发屋的所有权

加州的共同利益发展最常见的两种形式即是共管式公寓 (Condominium)和单元开发屋(Planned Unit Development; PUD). 这两种所有权形式的基本共同特点是: 共同拥有私人住宅的地产; 所有拥有者都强制性的加入一个控制公共财产使用的协会; 管理制定出管控该协会运作流程的文件, 与拥有者在使用他们个人地段或单元以及公共财产时所必须遵守的规范; 以及拥有者对运作该协会与维护公共财产在财务上评估的方法. 共管式公寓与规划PUD的名词代表土地权益的类型,而不是住宅实体上的风格种类. 因此, 当购屋者说他们购买了一栋联排别墅 (townhouse)时, 这跟他们说他们购买了一栋共管式公寓的意义是不一样的. 当购屋者说他们在PUD中购买了一个单元时, 这不一定是代表他们购买了独门独户的家. 虽然联排别墅在加州是共同利益发展的最常见结构类型, 但联排别墅在法律上可以是共管式公寓, PUD的一个单元或地段, 或是独门独户的住宅. 共管式公寓或 PUD的条款会大量的说明购屋者将会在该单元获得的拥有权,以及在发展的公共财产或公共区域中他们将获得的权益. 共同利益发展提供买房者许多利益, 像是低廉的维护成本与可以使用有吸引力的设施. 然而, 在共管式公寓或PUD的拥有权上, 有一些限制和义务是买房者在购买之前应事先知悉的. 为了让您更加了解共同利益发展拥有权的各个方面,加州土地产权协会(CLTA)回答了许多关于共管式公寓和PUD的常见问题.

共管式公寓的拥有权和PUD的拥有权之间有哪些基本的差异?

一个典型的共管式公寓项目的单元屋主可100%拥有该单元, 这会通过一个有记录的共管式公寓计划所定义出来. 他们也会在共管式公寓项目中所有的公共区域里, 拥有特定比例的权益. PUD的地段拥有者所拥有的地段, 是显示在有记录的土地规划图(Tract Map)或地块地图(Parcel Map) 中, 而建筑与发展也显示于其上, 并藉此让拥有者得知的. 此外, 他们会获得由其他人所拥有的公共区域的使用权利与地役权, 通常屋主协会当中的个人地段拥有者会是协会成员.

除了我自己单元的拥有权外,我还能取得哪些设施的使用权,而我要如何获得呢?

公共利益区域可以从普通的类型(建物, 车道, 人行道和杂物间) 到奢华的类型 (骑马步道和高尔夫球场), 而更常见的设施包括了社区游泳池与会所设施. 您的公共区域拥有权会被记载在您项目的契约, 条款与限制(CC&R)的声明中.
如上所述, 共管式公寓的屋主与其他所有的共管式公寓项目的屋主一样,都拥有所有公共区域的特定比例的权益。PUD的拥有者则是通过加入会拥有并掌控公共区域的屋主协会, 来取得公共区域的使用权利与土地役权. 然而, 某些PUD项目会提供个別的屋主拥有公共区域的部分权益. 再次强调,在这种情况下, 屋主协会将会有权利来管理公共区域的使用, 以及拥有为了维护公共区域的进入权限.请检视您的CC&R与协会章程 (管理发展的治理规范) 来确保您了解您对自有的单元与公共区域的使用权利.

我的屋主协会费(Homeowner’s Assessment) 在财务协助上提供什么服务?

您的屋主协会费不只支持容易辨识的部份(建筑物, 游泳池与景观维护), 还支持看不见的部分(协会管理, 法律费用与协会保险, 财政预算给车道与人行道等项目的翻修费用). 共管式公寓的拥有权通常限于墙壁, 地板与天花板之间所围起的空间, 而像是屋顶与水管等项目则要经常性的预留翻修准备金。每位屋主协会的成员在购买他们的单元时, 必须要取得一份由协会所提供的营运预估表, 显示协会收入与义务的财务报表. 该报表必须包括会费所涵盖的义务生命周期的估算, 以及会费是如何运用在翻修上的.
 

如果我不缴付屋主协会费会怎样?

未缴交的会费还会被加上一笔延迟费. 如果延迟的情况持续下去, 协会有权利取得您地产的留置权.如果不支付延迟费, 该留置权可能会导致丧失赎回权的情形.

CC&R和协会章程(Bylaws)有何重要性?在交易的哪个时间点我将可以检视这些文件的副本?

CC&R和Bylaws是社区的规则与规范, 说明个人的地产与公共区域的使用方式. 买方应注意CC&R和Bylaws可能会发表在书刊里以便用于限制地产的使用外, 还限制了拥有者的生活方式 (例如, 可能会规定出娱乐设施与游泳池的使用时段). CC&R和Bylaws都是极度重要的文件, 应在购买地产前对其进行彻底的审视并取得充分的了解. 它们通过社区的规则与规范来约束所有的拥有者与他们的继承人. 不遵守这些规则与规范会被视为违反合同, 这样的违规行为会造成屋主面临法律诉讼的状况.
地产拥有者依法有责任提供准买家CC&R与Bylaws,最新的屋主协会财务报表, 以及单元的延迟费 (如果发生的话). 法律明文规定这些文件必须尽快在可行的状况下送交出去; 准买家也应要求尽早能看到这些文件. 如果您无法彻底的了解这些文件所陈述的内容, 请咨询不动产律师.

万一我不同意CC&R或Bylaws的某些条款呢, 我能在取得拥有权之前要求撤销这些条款吗?

不可以. 撤销这些限制所需要的流程往往是复杂又昂贵的. 撤销限制的流程将至少需要屋主协会成员的多数票, 还可能会需要通过诉讼程序.

如果我对共管式公寓与PUD的拥有权还有更多的问题呢?

在您购买之前, 有任何问题都应提出! 不要等到取得拥有权后, 才发现某些限制与规范会影响您的屋主权利.

Lily Lin Ly

Realtor

Mobile: 626.428.0826
lily@polarislane.com

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